LE QUOTIDIEN DU PHARMACIEN.- A quels moments de la vie du bail les litiges avec le bailleur sont-ils les plus fréquents ?
Me Annie COHEN WACRENIER.- Les problèmes et les litiges entre les pharmaciens et les bailleurs interviennent surtout après la signature du bail, car les clauses n’ont pas été suffisamment vérifiées à la signature, lors du renouvellement et lors de la cession du bail. Ils portent le plus souvent sur le loyer et les travaux. Par exemple, lors de la cession de l’officine et du bail à un nouveau titulaire, les propriétaires essaient souvent de renégocier certaines clauses du contrat de bail et d’en profiter pour demander une augmentation de loyer, alors que, normalement, le bail doit se poursuivre aux mêmes conditions. De même, certains propriétaires exigent d’agréer le nouveau titulaire dans des conditions telles que ce dernier est amené à négocier avec lui une augmentation du loyer. Il y a aussi le cas particulier de la cession de clientèle de l’officine – sans la cession de la licence d’exploitation -. Dans cette hypothèse, le pharmacien qui cède sa clientèle à un confrère doit faire son affaire de la résiliation du bail, ce qui ne va pas sans poser de problèmes puisque le bail ne peut en principe être résilié que tous les trois ans et avec un délai de préavis. Ici aussi, le pharmacien est souvent amené à négocier avec le propriétaire.
De nombreux bailleurs mettent à la charge du pharmacien toutes les charges du local et tous les travaux. Est-ce légal ?
Pour les charges, oui, dans la mesure où les clauses du bail sur ce point sont libres. Pour les travaux, il faut faire très attention. D’abord, sur un plan général, les travaux réalisés dans l’officine par un nouveau titulaire après l’acquisition du droit de bail doivent être autorisés par le propriétaire. Ensuite, il y a des travaux qui nécessitent aussi l’accord de la copropriété lorsqu’ils sont effectués sur des parties communes, et les délais d’obtention de cet accord sont souvent très longs. D’autre part, les bailleurs de centres commerciaux, notamment, mettent systématiquement à la charge du pharmacien locataire les travaux de mise en conformité (électrique notamment) ainsi que les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées, dont la réalisation sera obligatoire en 2015. Attention : ces travaux peuvent représenter des frais très importants.
Quelles sont les problématiques particulières pour les baux de centres commerciaux ?
Premièrement, les loyers dans les centres commerciaux sont en général très chers, et, comme on l’a dit, toutes les charges sont mises à la charge du locataire.
Ensuite, l’obligation pour la pharmacie de respecter les horaires d’ouverture du centre pose souvent des problèmes, par exemple lorsqu’il s’agit d’ouvrir le dimanche. Enfin, le pharmacien est en principe obligé de cotiser à l’association des commerçants du centre ou de la galerie marchande, et la cotisation est toujours élevée. Pour toutes ces raisons, il faut lire très attentivement le contrat de bail et le règlement intérieur du centre avant de s’engager à louer le local.
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