COMPTABILITÉ
LE QUOTIDIEN DU PHARMACIEN.- Selon votre dernière étude sur l’économie des officines en 2010, le poids du poste loyer semble augmenter en pourcentage du chiffre d’affaires hors TVA, ce qui traduit un alourdissement des charges fixes. Quelle est votre analyse sur ce point ?
PHILIPPE BECKER.- Il en est du loyer comme de toutes les autres charges fixes, à savoir que la quasi-stagnation de l’activité fait augmenter mécaniquement l’impact de ces postes dans les comptes de l’officine. Le loyer étant pour l’officine le plus important de ces postes, il n’échappe pas à cette tendance.
Les pharmacies de centre-ville sont une nouvelle fois les plus concernées par cette augmentation. Quelles sont les marges de manœuvre des titulaires pour ces officines ?
CHRISTIAN NOUVEL.- Elles sont faibles, car le bail commercial est régi par des obligations contractuelles sur le long terme qui protègent à la fois le pharmacien et le bailleur. Tout est très figé dans ce domaine. En cas d’acquisition d’un fonds dans l’hyper centre-ville d’un grand centre urbain, il faut donc faire très attention.
En d’autres termes ?
PHILIPPE BECKER.- Dans Paris intra-muros, le poids du loyer peut facilement représenter 3 à 4 % du chiffre d’affaires hors TVA, soit près de 15 % de la marge commerciale ! C’est une charge qui n’est plus tenable aujourd’hui, et c’est ce qui explique que, parfois, les vendeurs parisiens n’arrivent pas à trouver un repreneur. Souvent, nous constatons que le plan prévisionnel ne passe pas du fait du loyer trop élevé. Certes, c’est un problème local qui ne peut être généralisé à l’ensemble du territoire, mais qui mérite d’être mis en avant pour comprendre les difficultés des officines dans les grandes villes.
Ce problème renvoie à la question de l’acquisition des murs de l’officine. S’il en a l’opportunité, le pharmacien doit-il acquérir les murs professionnels ?
CHRISTIAN NOUVEL.- Avant tout, le pharmacien doit devenir propriétaire de son habitation principale. C’est le dernier paradis fiscal encore intact dans notre pays depuis la récente modification du régime des plus-values immobilières ! Ce doit être une priorité absolue. Ensuite, il faut étudier l’achat des murs, mais ce n’est toujours facile car les propriétaires ne sont, en général, pas vendeurs. En effet, le pharmacien est toujours perçu comme un bon locataire !
PHILIPPE BECKER.- Si l’occasion se présente, il faut bien évidemment apprécier l’intérêt de l’acquisition en fonction de son projet professionnel et du prix du loyer. Par exemple, si l’on envisage de rester dans les murs de nombreuses années, il faut privilégier l’achat. Il ne s’agit pas forcément de viser une plus-value, mais plutôt de s’assurer de la tranquillité pour des travaux éventuels.
Justement, les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières vont-elles remettre en cause la stratégie d’achat des murs affectés à l’exploitation, qui se fait en général via une société civile immobilière ?
CHRISTIAN NOUVEL.- Cette règle va pénaliser les vendeurs pressés, qui possèdent un bien qui a pris de la valeur. Ce n’est donc pas une bonne nouvelle, mais cela chacun l’avait compris. L’investissement dans les murs d’exploitation doit s’apprécier sur le long terme. Il s’agit de racheter ses frais généraux, et non pas de spéculer.
Comment avoir une idée du prix du marché lorsqu’on envisage de racheter les murs de l’officine ?
PHILIPPE BECKER.- Les rentabilités brutes en matière de location de murs de commerce sont de l’ordre de 7 à 8 % par an. Ainsi, en prenant comme base le loyer brut annuel hors charges et en le divisant par 0,08 /0,07, on peut avoir une idée du prix. Bien entendu, il faut pondérer le montant obtenu par plusieurs paramètres, notamment si le loyer est très faible par rapport au marché local, si le bien est en mauvais état ou s’il y a des servitudes.
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